Главная Аналитика
19:06 21/10/2013 Евтушенко Павел

Жилье в Сочи: анализ рынка недвижимости в I полугодии 2013 года

Несмотря на повышение стоимости жилья на общероссийском рынке недвижимости, в Сочи квартиры на удивление стали дешевле на 0,8-2%. При этом объемы жилищного строительства только увеличиваются: по сравнению с 2011 годом показатели возросли на 20%, т.к. в прошлом 2012 году в эксплуатацию сдали уже порядка 562 тыс. м² жилья.

Анализ рынка недвижимости: новостройки

Выгодное расположение, как в экономическом, так и в климатическом отношении, обусловило популярность города среди инвесторов. Стоит отметить, что строительство ведется во всех классах жилья: от эконома до элитных апартаментов.

Анализ рынка показал: наибольшей популярностью пользуются именно квартиры на ранних стадиях строительства. Причины очевидны: при перепродаже такого жилья после введения дома в эксплуатацию размер прибыли составит не менее 30-50% от начальной стоимости квадратных метров.
Определяющий фактор для формирования цены − месторасположение объекта недвижимости. Что касается Большого Сочи, то сегмент элитных жилых комплексов заполняют за счет крупных московских строительных компаний, возводящих дома в Центральном и Хостинском районах, новое жилье эконом класса строится в пос. Лазаревское, Кудепста, в Адлерском и Центральном районах города.

Наивысшая цена на квадратный метр жилой площади − в Хостинском и Центральном районах (от $1000 до $2000/м²). Причина не только в месторасположении, но и в качестве современных строительных материалов, технологий. Квартиры в среднем ценовом сегменте стоят порядка $500-900/м².

Отдельно выделим стоимость машиноместа: в среднем заплатить придется порядка $15 000, если говорить об элитных жилых комплексах, эта цифра возрастает в разы и может достигать отметки в $70 000.

Сопоставив цены на квартиры с данными 2012 года, можно заметить снижение цен в среднем на 3,7%: минимальная цена на квадратный метр нового жилья в Сочи составляет 23 тысячи рублей, а максимальная − 571 тысячу рублей.

В зависимости от типа квартиры, за 1 м² в однушке придется заплатить от 30 до 315 тысяч рублей, за 2-х и 3-хкомнатные квартиры − от 23 до 307 и 32 до 571 тысячи рублей соответственно (указаны минимальные и максимальные цены по городу).

Помимо новостроек со стандартной планировкой, в Сочи можно купить и многокомнатное жилье (от 32,5 тыс. руб./м²), и просторные квартиры-студии (от 28 тыс. руб./м²), и квартиры свободной планировки (от 28,3 тыс.руб./м²). Наименьший разброс цен на квадратные метры наблюдаем в сегменте продаж коттеджей: тут нижний и верхний порог стоимости разделяют всего 2,2 тысячи рублей (стоимость от 92,4 тыс.руб./м²).

Ввиду курортной привлекательности города и относительной доступности такого жилья, большим спросом пользуются однокомнатные квартиры (39,6% рынка).

Апартаменты в Сочи

Вторичное жилье в Сочи

Если на новостройки цены падают, то на вторичном рынке жилья наоборот растут. Причина возросшей стоимости «сталинок» и «хрущевок» − в коммерческом расселении коренного населения города: это один из возможных вариантов быстрого освобождения дорогих и перспективных земельных участков, находящихся в центральных районах Сочи. На месте морально устаревших домов вот-вот появится элитное, коммерчески и эстетически более привлекательное жилье.

Ценовой минимум при продаже вторичного жилья без посредников − 16,4 тыс.руб./м², «потолок» же в этом сегменте рынка недвижимости Сочи − 257 тыс. руб./м².

В зависимости от типа квартир, имеем от 39 тыс. руб./м² для однокомнатных, 42 тыс. руб./м² для двушек, 27 тыс. руб./м² для трехкомнатных квартир. Те минимальные 16 тысяч за квадратный метр, о которых мы говорили выше − цена реальная, но не на собственное дешевое жилье, а на комнату (покупка жилплощади с подселением). К слову, аренда жилья в городе стоить будет порядка 18-22 тысяч рублей в месяц. Так что вопрос о рациональности именно покупки, а не долгосрочной аренды стоит достаточно остро.
Ввиду дороговизны однокомнатных и нерентабельности трешек, лидерство на вторичном рынке продолжают удерживать двухкомнатные квартиры (35% рынка).

Продать или купить вторичное жилье чаще всего хотят в Центральном районе города (60% предложений), что и не удивительно. За ним с существенным отрывом идет  Хостинский район (21%), менее привлекательными для потребителя являются Адлерский (15%) и Лазаревский районы (5%).

Рынок земельных участков Сочи

Центр также, без сомнений, был признан самым ликвидным районом Сочи наряду с Заречным, Завокзальным, Н.Сочи и районом Светлана. В список районов средней ликвидности попали Макаренко, Хоста, Мамайка, Адлер и Донская. Районами с низкой ликвидностью признаны Лазаревское, Дагомыс и Кудепста.

К ряду факторов, существенно влияющих на развитие земельного сегмента рынка, следует отнести:•   заметное восстановление экономики региона после всемирного кризиса;

  • стабильный рост доходов местного населения;
  • рост спроса на квартиры в домах эконом-класса;
  • оптимизация путей сообщения (Сочи − Россия, Сочи − СНГ, Сочи − ближнее и дальнее зарубежье);
  • новый маршрут для ж/д на участке Адлер − Туапсе;
  • многообещающее строительство горнолыжного курорта «Красная Поляна»
Каждый в отдельности и все факторы в совокупности влияют на возвращение надежного кредитования, рост спроса на квадратные метры как среди местного населения, так и приезжих, ощутимое снижение стоимости земельных участков и т.д.

Сравнительно недорого стоят земельные участки в Хостинском районе − от 14,5 тыс.руб./сотка. Ценовой максимум демонстрирует Центральный район города, предлагая приобрести землю по цене в 18,3 миллиона рублей за сотку.

В зависимости от назначения покупки земли, цена будет изменяться так: при купле земли под ИЖС средняя стоимость сотки составит порядка 920 тысяч рублей, в коммерческих целях − 1,7 миллиона рублей, чуть дешевле продают землю под рекреационное использование − по 1,29 миллиона/сотка. Традиционно дешевле остальных − земля, купленная для проведения сельхоз работ: в среднем порядка 309 тысяч рублей.

В ближайшем будущем объемы предложений на земельные участки в Сочи вряд ли снизятся, то же самое касается и стабильно высокого спроса.

Масштабных строительных проектов, находящихся на стадии строительства, на сегодня хватает, а вот спрос купли земли под личные нужды все так же растет. Удивительно, но традиционно рационального покупателя на сегодня интересуют даже не вид права на приобретаемую землю, и не целевое её использование, а в первую очередь месторасположение, транспортная доступность к данной локации, а также в обязательном порядке максимальная удаленность от любых олимпийских объектов.

Другая Аналитика

31 / 07 / 2016 Теневую экономику долой из РФ

Владимир Путин жестко призвал вывести 30 миллионов россиян из теневой экономики. Эту цифру ранее называл институт общественных наук...

Аналитика

24 / 07 / 2017 Мнение дилетанта в вопросах инвестиций

Сегодня интернет дает реальную возможность зарабатывать на валютном рынке Форекс. Любой желающий из любой точки планеты, где есть выход в интернет, имеет возможность торговать валютой. Более того, даже не надо разбираться в работе рынка, вникать в суть трейдинга, углублять знания в области финансов и экономики, ведь есть возможность инвестировать деньги в ПАММ-счета на рынке Форекс, чтобы получать пассивный доход.

31 / 07 / 2016 Теневую экономику долой из РФ

Владимир Путин жестко призвал вывести 30 миллионов россиян из теневой экономики. Эту цифру ранее называл институт общественных наук (ИОН) РАНХиГС. По мнению президента, в разрастании теневого сектора виноваты «полицейские, прокуроры и налоги», которые заставляют граждан уходить в подполье.

24 / 07 / 2016 Акции Microsoft прибавили в цене после квартального отчета

Результаты финансово-хозяйственной деятельности североамериканской корпорации в очередной раз превзошли прогнозируемые аналитиками значения, а ее доходы продолжают демонстрировать стабильный рост на протяжении последних нескольких кварталов.

21 / 07 / 2016 Тюльпановая лихорадка: 25 лет возврата

В наши дни Голландия известна как страна тюльпанов. Но так было не всегда. До конца XVI века про эти цветы в Европе не знали почти ничего. Тюльпаны привезли из Турции в 1593 году.

Спецпредложения рынка

Диона – инженерные системы Консалтинг и проектирование Поставка оборудования КИПиА Сборка щитов автоматики и управления Строительно-монтажные работы на сайте (495) 719-90-32
Игрушки которые развивают конструкторы, наборы для творчества, настольные игры и другие развивающие игрушки! Доставка игрушек осуществляется по всей России. от 300 рублей 8 (495) 517-30-42
английский на уровне

Информационное деловое издание в области финансов, экономики, бизнеса, специализирующееся на инсайдерской информации, помогающей в принятии бизнес решений. Экономические новости, интервью и публикации от успешных бизнесменов, аналитика событий экономического характера.

читать далее