Главная Аналитика
14:05 09/07/2014 SK

Налог на коммерческую недвижимость

В  России вводится налог на недвижимое имущество, в том числе и налог на коммерческую недвижимость. Налог для владельцав апартаментов и других объектов коммерческой направленности, будет в несколько раз выше, чем для собственников обычных квартир. Налог на коммерческую недвижимость наконец упорядочит весь механизм фискальных отношений в данном сегменте бизнеса.

По оценке экспертов рынка недвижимости, опрошенных порталом "РБК-Недвижимость", ставка налога на жилые квартиры по предварительным расчетам - не критичная сумма, которую можно воспринимать как дополнительную квартплату. Однако для владельца необычного формата жилья - апартаментов, - которые относятся к нежилому фонду, ставка будет выше в 5 раз, что для некоторых станет довольно обременительной нагрузкой.

Напомним, что законопроект о налоге на недвижимость принят в первом чтении в конце прошлого года. Новый налог, объединяющий пока еще действующие налоги на имущество и на землю, будет введен в 2014 году. Базой налога на недвижимое имущество, который планируют ввести в России, является кадастровая стоимость. Она максимально приближена к рыночной. Ставки налога для жилой недвижимости составит 0,1%, для коммерческой (нежилой недвижимости) - 0,5%.

Новый налог на коммерческую недвижимость

По данным Федеральной налоговой службы (ФНС), средняя рыночная цена 1 кв. м жилья для целей налогообложения в стране составляет 32 тыс. руб. В Москве "квадрат" наиболее дорогой: 165 тыс. 589 руб. для квартир, 109 тыс. 98 руб. для домов и 92 тыс. 714 руб. для нежилых помещений. Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то для нежилой недвижимости налоговый вычет (с 20 кв. м) не предусмотрен и в данном случае, налог на коммерческую недвижимость не учитывается.

К примеру, для стандартной двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м в среднем по России может составить около 1120 руб. в год. Нынешний налог на имущество для этой же "двушки" составляет около 700 руб. Если, например, семье из трех человек за двухкомнатную квартиру в 55 кв. м платить налог не придется, то одному владельцу она обойдется в 5,6 тыс. руб. в год.

"Это можно воспринимать как дополнительную квартплату. Для собственников это, конечно, неприятно, но не критично. Во всем цивилизованном мире ставка налога на имущество гораздо выше. В США, например, городской налог на недвижимость достигает 1%", - отмечает исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Елена Семина.

Налог больше всего ударит по владельцам "инвестиционных" квартир. Так, например, новый налог для собственника трех квартир в столице с суммарной площадью 200 кв. м составит 28,8 тыс. руб. Так как средняя площадь реализуемых в Москве апартаментов составляет 60 кв. м, то владельцу такого "жилья" придется платить 27 тыс. руб. в год, что равноценно налогу на три квартиры в столице. Разница ощутимая!

Правда, собственники, которые не согласны с установленной кадастровой стоимостью, по закону могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке.

В ФНС ссылаются на статью 3 Налогового кодекса, в которой говорится, что при установлении налогов в России учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога. И если человек единолично владеет двумя и более квартирами или домами, то есть может себе позволить приобрести такое количество недвижимости, содержать ее, платить за коммунальные услуги, то он способен нести и налоговое бремя, измеряемое тысячами рублей.

Рынок коммерческой недвижимости

По оценке игроков рынка, всего в продаже в Москве находится более 30 объектов с объемом предложения около 2000 единиц. Появление такого количества апартаментов связано с бурным докризисным развитием рынка коммерческой недвижимости. После кризиса такое количество офисов в столице было не нужно и девелоперам пришлось перепрофилировать проекты под апартаменты. Тогда наиболее простой и экономически эффективный путь. Насколько простой этот путь будет в будущем пока не понятно...

Тенденция к увеличению числа комплексов апартаментов продолжится в Москве и в следующем году. В этом году ожидается вывод нескольких проектов нижнего ценового уровня - комфорт-класса. Будут ли их реализовывать девелоперы пока не понятно. По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", объем перспективных проектов с апартаментами - составляет порядка 1,5 млн кв. м. Таким образом, если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть.

Перспективы налога на коммерческую недвижимость

По мнению председателя совета директоров компании Kalinka Real Estate Consalting Group Екатерины Румянцевой, девелоперы апартаментов могут потерпеть фиаско, а первую очередь в сегменте эконом-класса. Собственники бюджетного жилья просто не смогут нести это налоговое бремя.

По мнению, вице-президента компании "Галс-Девелопмент" Леонида Карпова, рынок апартаментов не отомрет из-за введения налога на недвижимость. Просто уменьшится цена предложения в связи с увеличением налоговой нагрузки, прогнозирует он.

"Увеличение налоговой нагрузки, конечно, негативно сказывается на рынке. Однако как реально будут реализованы налоговые инициативы властей пока не понятно. Налог еще не введен, поэтому выводы делать пока преждевременно", рассказал директор по маркетингу и PR одной из крупнейшей компаний в Москве, реализующих на рынке апартаменты в стиле лофт, KR Properties Андрей Патрушев.

"Апартаменты относятся к элитной недвижимости, поэтому даже налог, к примеру, около 250 тыс. в год не сильно скажется на собственниках и не окажет значительного влияния на решения о покупке такой недвижимости. Спрос на апартаменты во многом зависит от моды и вкусовых особенностей потребителя", - рассказал порталу "РБК-Недвижимости" директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Тенденция налога на недвижимость

Например, апартаменты в стиле лофт кардинально отличаются от обычных квартир. Те люди, которые покупают или снимают лофты, точно знают чего хотят, поэтому вряд ли остановит повышенный налог, добавляют эксперты.

М. Литинецкая. директор "Метриум Групп"
...Так как средняя площадь реализуемых в Москве апартаментов - 60 кв. м, то размер налога в этом случае составит около 27 тыс. руб. в год. "В целом все равно немаленькая сумма, но вполне подъемная. Апартаменты, которые сейчас продаются, в основном бизнес- и премиум-класса. В этих сегментах покупатели изначально состоятельные"...и поэтому бояться каких либо спадов в данном сегменте рынка недвижимости было бы глупо.

По ее мнению, новые ставки налогообложения могут повлиять больше на спрос в эконом- и комфорт-классе. Пока апартаментов такого класса в Москве не так много, они стали выходить на рынок буквально последнее полугодие 2012 года. Соответственно, их доля не высока. "Важно учесть тот факт, что апартаменты эконом-класса продаются со значительной скидкой относительно рыночной стоимости квартир.

Минимальный бюджет покупки квартиры в Москве - 5 млн. руб., при этом апартаменты эконом-класса предлагаются по цене от 3 млн. руб. Соответственно, 2 млн руб. разницы - это довольно существенный аргумент для покупки апартаментов", - считает Мария Литинецкая, и в этом случае заплатить налог на коммерческую недвижимость будет намного выгоднее, чем отказаться от приобретения такого вида жилья.

Пример подсчета налога на коммерческую недвижимость

Подсчитаем: налог на квартиру площадью 60 кв. м по средней рыночной цене для целей налогообложения 165 тыс. руб. за 1 кв. м составит 9935 руб. Налог на апартаменты такой же площадью - 27 тыс. руб. Таким образом, проживая в апартаментах собственник будет переплачивать 18 тыс. руб. налога. Но при этом он экономит около 2 млн. руб. на покупке. Если разделить эти 2 млн руб. на сумму переплаты 18 тыс. руб., то мы увидим, что эти 2 млн покрывают переплату клиента по налогу за апартамент на 111 лет. Иными словами, за счет этой экономии он может всю свою жизнь оплачивать налог за апартамент, резюмирует гендир "Метрум Групп".

Игроки рынка настроены оптимистично: за 3 млн руб. можно купить либо комнату в Москве, либо квартиру в Подмосковье, что подходит не для всех. Поэтому спрос на апартаменты обеспечен, несмотря на налоговые нововведения, заключают эксперты.

по аналитическим материалам РБК


Другая Аналитика

31 / 07 / 2016 Теневую экономику долой из РФ

Владимир Путин жестко призвал вывести 30 миллионов россиян из теневой экономики. Эту цифру ранее называл институт общественных наук...

Аналитика

24 / 07 / 2017 Мнение дилетанта в вопросах инвестиций

Сегодня интернет дает реальную возможность зарабатывать на валютном рынке Форекс. Любой желающий из любой точки планеты, где есть выход в интернет, имеет возможность торговать валютой. Более того, даже не надо разбираться в работе рынка, вникать в суть трейдинга, углублять знания в области финансов и экономики, ведь есть возможность инвестировать деньги в ПАММ-счета на рынке Форекс, чтобы получать пассивный доход.

31 / 07 / 2016 Теневую экономику долой из РФ

Владимир Путин жестко призвал вывести 30 миллионов россиян из теневой экономики. Эту цифру ранее называл институт общественных наук (ИОН) РАНХиГС. По мнению президента, в разрастании теневого сектора виноваты «полицейские, прокуроры и налоги», которые заставляют граждан уходить в подполье.

24 / 07 / 2016 Акции Microsoft прибавили в цене после квартального отчета

Результаты финансово-хозяйственной деятельности североамериканской корпорации в очередной раз превзошли прогнозируемые аналитиками значения, а ее доходы продолжают демонстрировать стабильный рост на протяжении последних нескольких кварталов.

21 / 07 / 2016 Тюльпановая лихорадка: 25 лет возврата

В наши дни Голландия известна как страна тюльпанов. Но так было не всегда. До конца XVI века про эти цветы в Европе не знали почти ничего. Тюльпаны привезли из Турции в 1593 году.

Спецпредложения рынка

Диона – инженерные системы Консалтинг и проектирование Поставка оборудования КИПиА Сборка щитов автоматики и управления Строительно-монтажные работы на сайте (495) 719-90-32
Игрушки которые развивают конструкторы, наборы для творчества, настольные игры и другие развивающие игрушки! Доставка игрушек осуществляется по всей России. от 300 рублей 8 (495) 517-30-42
английский на уровне

Информационное деловое издание в области финансов, экономики, бизнеса, специализирующееся на инсайдерской информации, помогающей в принятии бизнес решений. Экономические новости, интервью и публикации от успешных бизнесменов, аналитика событий экономического характера.

читать далее