Главная Экономика
12:06 21/10/2013 Евтушенко Павел

Управление недвижимостью. Как делать это правильно

Объекты недвижимого имущества представляют собой, с одной стороны, один из самых распространенных и ликвидных активов, который имеется у большинства физических лиц, предприятий и компаний, а с другой стороны — актив, который способен приносить владельцу определенную, стабильную и высокую прибыль. Поэтому и возникает необходимость а постоянном мониторинге состояния и условия использования недвижимости компаниями и организациями (владельцами), что стимулирует вовлечение недвижимости в коммерческий оборот.

Организация управления недвижимостью

Управление недвижимостью может быть организована самим владельцем объекта, либо при помощи соответствующей управляющей компанией. Для решения об управлению недвижимостью владельцу необходимо произвести сопоставление предположительных целей и задач по управлению имеющейся недвижимостью.

Самостоятельная организация собственником управления недвижимостью наиболее выгодна целесообразна в тех случаях, когда недвижимое имущество:

  • имеет маленькую площадь (обычно не более 500 кв. м);
  • предназначен для использования в коммерческих целях в течение небольшого периода (обычно менее 2 лет);
  • является частью более крупной недвижимости, что используется владельцем для основной деятельности;
  • не требует для соответствующего управления отвлечение материальных, временных, финансовых и других ресурсов владельца собственности, которое негативно влияет на ход основного вида деятельности.
  • не требует подписания дополнительных договоров по использованию (коммунальные услуги, техобслуживание и другие);
  • не требует реконструкции или капитального ремонта;
  • используется соответственно с принципом оптимально эффективного использования;
  • обеспечивает определенный уровень дохода:
  1. Достаточный для покрытия затрат на ее содержание и текущий ремонт, а также для получения дополнительного дохода.
  2. Сопоставимый с уровнем прибыли по схожим объектам (уровня арендной платы и других видов доходов).
  • имеет наполненность (арендаторами), которая приближена к оптимальной (обычно не меньше 90%);
  • доходность управления с учетом затрат на стоимость услуг управления недвижимости будет отрицательной;
  • самостоятельное управление, которое полностью вписывается в организационную, материальную и финансовую структуру владельца.

Несоответствие с вышеперечисленными условиями может означать нецелесообразность осуществления владельцем функции управления недвижимостью самостоятельно и необходимость привлечения соответствующей управляющей организации.

Выбор способа передачи недвижимости в управление полностью зависит от главных целей владельца и обычно определяется на основании следующих факторов:

  • соответствие нормативно-правовых возможностей по использованию управляющей компанией недвижимости целям владельца;
  • соблюдение прав самого владельца по отношению к передаваемому объекту, в том числе, защиту от рисков утраты переданного имущества;
  • оптимизация доходов владельца и управляющей организации от управления недвижимостью (включительно минимизацию налоговой нагрузки);
  • удобство по оформлению соответствующих документов.

Рассмотрим подробнее распространенные нормативно-правовые формы по передаче недвижимости в управление.

Заключение договора аренды с прописанным правом сдачи в субаренду

Суть такого договора управления недвижимости в том, что управляющая организация согласно заключенному договору аренды берет на себя соответствующие обязательства по оплате собственнику оговоренного дохода (арендной ставки). Для обеспечения этого уровня дохода управляющей компанией осуществляет сдачи недвижимости в субаренду. При этом разница между арендной ставкой, которая выплачивается владельцу, и суммы, полученной управляющей организацией от субарендатора, и будет вознаграждением управляющей организации. Кроме этого, договором аренды управления недвижимости на компанию может быть возложено обязательство по обслуживанию недвижимости и поддержанию его соответствующем состоянии. Реализация таких полномочий управляющая организация производит за счет получаемого вознаграждения.

Управление движением денежных средств:

При этом способе управления недвижимостью сумма арендной ставки, которую необходимо уплатить владельцу объекта недвижимости до оговоренного в договоре управления недвижимостью числа, определяется как финансовый поток от запланированных поступлений по субаренде за исключением бюджетных средств. Бюджетные средства содержат в себе денежные средства, необходимые для уплаты услуг поставщиков, связанных содержанием здания, проведения ремонта, а также вознаграждение самого арендатора за профессиональное управление.

Преимущества:

  • нет надобности содержать собственную техническую службу;
  • получение стабильной прибыли не зависимо от наполняемости площадей недвижимости арендаторами;
  • простота в оформлении документов.

Заключение договора доверительного управления объектом недвижимости

Заключение договора доверительного управления объектом недвижимости

Согласно договору доверительного управления недвижимостью владелец предоставляет управляющей организации на определенный период времени недвижимость в доверительное управление, а компания принимает на себя обязательства осуществить управление объектом недвижимости в интересах владельца.

Другими словами, управляющая организация получает полномочия полного контроля над объектом и снимает одновременно с владельца фактически все проблемы, которые связаны с эксплуатацией объекта недвижимости.

Преимущества:

  • возможность организации управляющей компанией всех юридических и фактических действий исключительно в интересах собственника (п. 2 ст.1012 ГК РФ), что полностью снимает с владельца объекта недвижимости обязательства по решению данных вопросов;
  • невозможность обращения какого-либо взыскания по поводу долгов владельца (исключением являются случаи возбуждения банкротства, а также определенных налоговых правоотношений) согласно п.2.ст1018 ГК РФ;
  • государственная регистрация договора по доверительному управлению, усложненный порядок расторжения договоров согласно п.2.ст.1018 ГК РФ;
  • обособление недвижимости у управляющей организации на балансе, проведение учета самостоятельно. Для текущих расчетов по данной деятельности, которая связана с доверительным управлением, должен быть открыт отдельный счет согласно п.2.ст.1018 ГК РФ;
  • прозрачность самой деятельности управляющей организации для владельца, необходимость представления отчета о текущей деятельности в срок, который установлен договором доверительного управления недвижимостью;
  • действие доверительного управления производится исключительно в интересах владельца, запрещение использования прибыли от доверительного управления в собственных интересах.

Подписание агентского договора или договора поручения

Владелец недвижимости заключает с управляющей организацией соответствующий договор поручения на организацию определенных функций относительно управления и технической эксплуатации объекта. Управляющая организация представляет интересы владельца в отношении данного объекта недвижимости в рамках своей компетенции.

Управление движением денежных средств:

При этом варианте управления недвижимостью сбор платы за аренду производится агентом. Всю сумму платы за аренду на следующий день после сбора от арендаторов нужно перечислить владельцу. Одновременно с договором может быть предусмотрена гарантия управляющей организации о перечислении владельцу денежных средств не ниже оговоренного уровня. Минимальный уровень платы за аренду определяют, как денежный поток от фактически имеющихся, согласно заключенному договору поступлений от сдачи в аренду.

Преимущества:

  • возможность по установлению постоянного контроля за деятельностью управляющей организации за счет оговоренной системы сдачи отчетности;
  • результат деятельности относительно текущих поступлений арендных платежей полностью отражены на отдельном банковском счете;
  • объект недвижимости не подлежит передаче на баланс управляющей организации, владелец полностью сохраняет все свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим объектом недвижимости.

Другая Экономика

24 / 07 / 2014 Получение ипотечного кредита

В наше время получение ипотечного кредита сопряжено со многими проблемами и подводными камнями, но если знать точный алгоритм действий,...

14 / 07 / 2014 Перепланировка квартиры

Самостоятельная перепланировка квартиры является достаточно сомнительным занятием и если вы все-таки решились сделать перепланировку...

12 / 07 / 2014 Индекс недвижимости и его ориентиры

Реальный индекс недвижимости характеризует текущую ситуацию и тенденции на первичном (строящаяся недвижимость, новостройки), вторичном...

30 / 06 / 2014 Покупка жилья в новостройке

У покупки квартиры в строящемся доме есть свои недостатки и преимущества. К плюсам такой покупки можно отнести стоимость квадратного...

13 / 06 / 2014 Сделка по жилью через суд

Рынок недвижимости в наше время достаточно многогранен и непрост, и поэтому периодически возникают ситуации, которые можно только...

21 / 10 / 2013 Ставка налога на землю

Приобретение земельного участка автоматически возлагает на собственника обязанность уплачивать земельный налог. Это местный налог,...

Аналитика

24 / 07 / 2017 Мнение дилетанта в вопросах инвестиций

Сегодня интернет дает реальную возможность зарабатывать на валютном рынке Форекс. Любой желающий из любой точки планеты, где есть выход в интернет, имеет возможность торговать валютой. Более того, даже не надо разбираться в работе рынка, вникать в суть трейдинга, углублять знания в области финансов и экономики, ведь есть возможность инвестировать деньги в ПАММ-счета на рынке Форекс, чтобы получать пассивный доход.

31 / 07 / 2016 Теневую экономику долой из РФ

Владимир Путин жестко призвал вывести 30 миллионов россиян из теневой экономики. Эту цифру ранее называл институт общественных наук (ИОН) РАНХиГС. По мнению президента, в разрастании теневого сектора виноваты «полицейские, прокуроры и налоги», которые заставляют граждан уходить в подполье.

24 / 07 / 2016 Акции Microsoft прибавили в цене после квартального отчета

Результаты финансово-хозяйственной деятельности североамериканской корпорации в очередной раз превзошли прогнозируемые аналитиками значения, а ее доходы продолжают демонстрировать стабильный рост на протяжении последних нескольких кварталов.

21 / 07 / 2016 Тюльпановая лихорадка: 25 лет возврата

В наши дни Голландия известна как страна тюльпанов. Но так было не всегда. До конца XVI века про эти цветы в Европе не знали почти ничего. Тюльпаны привезли из Турции в 1593 году.

Спецпредложения рынка

Диона – инженерные системы Консалтинг и проектирование Поставка оборудования КИПиА Сборка щитов автоматики и управления Строительно-монтажные работы на сайте (495) 719-90-32
Игрушки которые развивают конструкторы, наборы для творчества, настольные игры и другие развивающие игрушки! Доставка игрушек осуществляется по всей России. от 300 рублей 8 (495) 517-30-42
английский на уровне

Информационное деловое издание в области финансов, экономики, бизнеса, специализирующееся на инсайдерской информации, помогающей в принятии бизнес решений. Экономические новости, интервью и публикации от успешных бизнесменов, аналитика событий экономического характера.

читать далее