Главная Новости
00:21 21/10/2013 SK

Mошенничество с недвижимостью или юридические тонкости

Подмосковные застройщики в последнее время довольно активно используют схемы продажи жилых квартир в новостройках при помощи закрытых инвестиционно-паевых фондов недвижимого имущества. О том, в какой степени безопасно приобретение квартиры в новостройке для дольщиков, чем рискуют, принявшие участие подобных сделках, люди, какие юридические тонкости и «подводные камни» нужно учитывать в первую очередь мы с вами попробуем подробно разобраться в этой статье.

Нехитрая схема

Классическая модель-схема участия в девелоперском бизнесе ЗПИФов представляет собой то, что фонд входит в определенный проект на стартовом этапе строительства — покупает квартиры по оптовым ценам, которые существенно ниже рыночных и со скидкой в 10-20%. При этом на завершающей стадии строительства начинает распродавать жилые квартиры и выходит из строительного проекта с хорошей прибылью, которая временами может достичь 30-40%.

Согласно оценкам экспертов, на сегодняшний день около 10-15% проектов жилищного строительства осуществляются с помощью использования ЗПИФов. Однако только в некоторых случаях данная конструкция может быть использована как классический метод коллективного инвестирования.

Очень часто ЗПИФы, которые находятся под особенным налоговым статусом, используются для «упаковки» строительных проектов с целью оптимизации налоговой нагрузки на имущество и на доход. Кроме этого, с помощью ЗПИФов некоторые застройщики хотят уклониться от обременений и санкций, которые предусмотрены 214-ФЗ о инвестировании дольщиков. Поэтому совсем не случайно большая часть зарегистрированных фондов создана якобы под крупнейших девелоперов и землевладельцев.

Обычно, эта схема продажи квартир выглядит таким образом: застройщик (очень часто – это оффшорная организация с длинной цепочкой, состоящей из бенефициаров) согласно договору долевого участия «реализует» квартиры той компании, которая и управляет самим ЗПИФом, по заниженной рыночной стоимости на 30-50%. Потом управляющая компания ЗПИФом перепродает данные квартиры физическим лицам по договору уступки прав требования,но уже по рыночной стоимости.

Другими словами, практически уступает не саму квартиру, а только имущественное право требования относительно застройщика (естественно, с согласия последнего). При этом делает это тоже с помощью посредников, обычно привлекая риэлтерские компании, которые аффилированы с застройщиком и имеют агентские договора с управляющей компанией ЗПИФа. Риск подобного соглашения в том, что потенциальный покупатель вступает в правовые и финансовые отношения с не прямо застройщиком, а через спекулянта-посредника в лице управляющей компании ЗПИФа. На данные правоотношения закон о долевом инвестировании (214-ФЗ)не распространяется. Следовательно, этот покупатель квартиры будет лишен целого ряда средств защиты, которые предусмотрены данным документом.

Однако есть вероятность того, что:

1.  Продавец, не стесненный определенными нормами федерального закона, растратит средства покупателя по нецелевому направлению.

2.  У дольщика может возникнуть проблема с возвратом средств, которые были выплачены по договору. Обычно, 100%-я оплата согласно договору переуступки осуществляется до государственной регистрации перехода права на недвижимость.

В случае отказа покупателя от приобретения жилой квартиры (к примеру, по причине срыва сроков строительства) будущий владелец, которому переданы права, может претендовать лишь на некоторую искусственно заниженную скидку, которая указана в договоре о долевом участии, что был первоначально подписан между застройщиком и ЗПИФом. Компенсировать полностью всю сумму, что была выплачена за эту квартиру ЗПИФу при подписании договора уступки, станет возможно только если они будут признаны недействительными.

В большинстве случаев приведенные выше схемы с помощью ЗПИФов используются с целью большей оптимизации налогов и некоторого снижения девелоперского риска — то есть, не являются первоначально мошенническими или криминальными. Но, чтобы избежать нежелательных сценариев развития событий прежде, чем решить покупать квартиру в новостройке через ЗПИФ и другие посреднические организации, необходимо внимательно разобраться с предложенными продавцом или застройщиком юридические способы оформления сделки и обратится к консультации с опытным юристом.

Потребуется написать заявление, чтобы защитить жилье от мошенников

Депутаты Госдумы внесли предложение расширить некоторые возможности владельца недвижимости относительно защиты его собственных интересов и прав.В законе предлагается внести временный запрет на государственную регистрацию сделок с недвижимостью без присутствия владельца основанном на заявлении, которое можно в любой момент подать.

По мнению одного из авторов этого законопроекта депутата Госдумы Ярослава Нилова, на сегодняшний день очень часто бывает, что в орган государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней предоставляются поддельные документы. К примеру, "липовую" доверенность на совершение данных сделок, а то и фиктивное завещание. Чтобы существенно усложнить существование мошенникам, владелец недвижимого имущества сможет подавать лично заявление о нанесении запрета сделок со своим имуществом в регистрационную палату.

В законопроект включена возможность снятия ограничения, но только согласно личного заявления собственника. Все исключения относятся к случаям, связанных невозможностью из-за физических недостатков, болезни или по другим причинам подать это заявление об отмене условий внесения документов на государственную регистрацию только лично правообладателем – физическим лицом. В таком случае такой владелец может обратится за помощью к нотариусу для оформления соответствующей доверенности.


Другие Новости

20 / 07 / 2017 ФР США не дает рынку "остыть"

Американские фондовые фьючерсы подрастают на предмаркете. Разнонаправленную динамику показали американские индексы во вторник. Если...

10 / 02 / 2017 Позвони незнакомцу за 500 долларов

В Австралии набирает популярность уличная игра под названием "Call stranger" ( Позвони незнакомцу ). Суть игры сводится к следующему:...

Аналитика

24 / 07 / 2017 Мнение дилетанта в вопросах инвестиций

Сегодня интернет дает реальную возможность зарабатывать на валютном рынке Форекс. Любой желающий из любой точки планеты, где есть выход в интернет, имеет возможность торговать валютой. Более того, даже не надо разбираться в работе рынка, вникать в суть трейдинга, углублять знания в области финансов и экономики, ведь есть возможность инвестировать деньги в ПАММ-счета на рынке Форекс, чтобы получать пассивный доход.

31 / 07 / 2016 Теневую экономику долой из РФ

Владимир Путин жестко призвал вывести 30 миллионов россиян из теневой экономики. Эту цифру ранее называл институт общественных наук (ИОН) РАНХиГС. По мнению президента, в разрастании теневого сектора виноваты «полицейские, прокуроры и налоги», которые заставляют граждан уходить в подполье.

24 / 07 / 2016 Акции Microsoft прибавили в цене после квартального отчета

Результаты финансово-хозяйственной деятельности североамериканской корпорации в очередной раз превзошли прогнозируемые аналитиками значения, а ее доходы продолжают демонстрировать стабильный рост на протяжении последних нескольких кварталов.

21 / 07 / 2016 Тюльпановая лихорадка: 25 лет возврата

В наши дни Голландия известна как страна тюльпанов. Но так было не всегда. До конца XVI века про эти цветы в Европе не знали почти ничего. Тюльпаны привезли из Турции в 1593 году.

Спецпредложения рынка

Диона – инженерные системы Консалтинг и проектирование Поставка оборудования КИПиА Сборка щитов автоматики и управления Строительно-монтажные работы на сайте (495) 719-90-32
Игрушки которые развивают конструкторы, наборы для творчества, настольные игры и другие развивающие игрушки! Доставка игрушек осуществляется по всей России. от 300 рублей 8 (495) 517-30-42
английский на уровне

Информационное деловое издание в области финансов, экономики, бизнеса, специализирующееся на инсайдерской информации, помогающей в принятии бизнес решений. Экономические новости, интервью и публикации от успешных бизнесменов, аналитика событий экономического характера.

читать далее