Главная Публикации
01:09 21/10/2013 Евтушенко Павел

Как решить недоразумения с арендаторами и почему они возникают

Проблемы с арендаторами возникают у собственников коммерческой недвижимости чрезвычайно часто. В 70% случаев такие недоразумения проявляются из-за нерегулярной и несвоевременной оплаты аренды, что влечет за собой ряд возможных взысканий и более радикальных мер, которые в праве применить арендодатель.Права и обязанности арендатора

Каждый арендатор и арендодатель должны знать свои права и обязанности, которые регламентируются гражданским кодексом РФ и договором об аренде. Итак, права арендатора квартиры и нежилого помещения заключаются в следующем:
  • съемщик как жилой так и нежилой недвижимости имеет право пользоваться площадью помещения и всем имуществом в течении всего срока договора об аренде;
  • арендатор квартиры может вселить в нее своих детей, супругов и прочих родственников;
  • арендатор магазина по договору аренды имеет полное право обустраивать коммерческие квадратные метры в зависимости от своих предпочтений и потребностей, что желательно регламентировать в документе о съеме;
  • сдавать площадь в субаренду предварительно уведомив об этом собственника коммерческой недвижимости и с его полного согласия;
  • также арендатор имеет право передавать свои права по договору аренды иному лицу (оформлять перенаем);
  • предоставлять арендованную недвижимость и имущество в безвозмездное пользование;
  • оставлять арендные права в залог;
  • вносить свои права аренды в виде вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производство, что организовано в форме кооператива.
  • также арендатор имеет право перезаключить договор об аренде с целью его продления.
Тем не менее, все эти права могут реализоваться только с согласия собственника квадратных метров, так как выше перечисленные манипуляции с недвижимостью могут привести к утрате права собственности владельца магазина, офиса, производства, склада и прочих категорий коммерческих площадей.

К обязанностям арендатора относят:

  • использование недвижимости и имущества исключительно по его прямому назначению;
  • соблюдать правила пользования имуществом и помещениями, технику безопасности, санитарные нормы;
  • беспрепятственно допускать арендодателя в помещение;
  • нести материальную ответственность за состояние квадратных метров;
  • своевременно оплачивать коммунальные услуги (электроэнергию, телефонные переговоры, интернет, а также прочие платежи, если они оговорены в договоре об аренде);
  • текущий ремонт помещений;
  • обязанностью арендатора также является передача помещения владельцу по истечению срока аренды. В случае нарушения данного обязательства владелец в праве вернуть свое имущество в принудительном порядке.
Для того, чтобы защитить права арендатора и арендодателя и с целью сведения к минимуму рисков недоразумений и скандалов, стоит обязательно заключить договор об аренде.

Договор об аренде

Главное правило составления договора между арендатором и арендодателем – чем он более тщательно продуман и прописан, тем  меньшую степень риска преследуют как арендодатель, так и арендатор. В договоре обязательно указывается:

  1. Объект аренды, что определяется точным адресом, с указанием внутреннего расположения (если это не отдельное здание), площади, регистрационной информации.
  2. Внимательно пропишите срок аренды, а также размер арендной платы и способ ее внесения.
  3. Не менее важным пунктом является право о повышении платы аренды владельцем. Согласно законодательству повышать стоимость оплаты аренды можно не более одного раза в год.
  4. Не стоит забыть оговорить в документе и размер повышения платы и дате вноса аренды.
  5. Вносится арендная плата только в рублях, но если хозяин желает привязать аренду к иностранной валюте, стоит указать это в договоре с пометкой, что сумма вносится согласно курсу Центрального банка РФ.
  6. Ремонт уже сданных помещений, как неотделимые улучшения, обязательно должен быть прописан в договоре и разрешен владельцем.
  7. Владельцу целесообразно прописать в договоре и суммы возмещения ущерба в случае нарушения арендаторов своих обязанностей.
  8. Также не стоит пренебрегать условиями и причинами расторжения сделки об аренде.
Все договоры об аренде в РФ, что заключаются  сроком от 12 месяцев, требуют обязательной регистрации в территориальном подразделении ФРС. Не регистрируются сделки до 11 месяцев аренды и бессрочные договоры об аренде.

Удержание имущества арендатора арендодателем

Практически в 48% сделок об аренде возникают у собственника квадратных метров претензии к арендатору. Так, недобросовестный арендатор может нанести вред имуществу владельца различной степени серьезности, не проводить оплату арендной ставки, не допускать арендодателя на территорию совей собственности и прочее. Как не крути, но в каждом агентстве есть свой черный список безответственных и несерьезных арендаторов. Большинство подобных нюансов, вероятность возникнуть которых высока, прописываются в договоре об аренде. Если такой договор составлен грамотно, то такие претензии зачастую стают причиной расторжения договора, что влечет  к штрафным санкциям, удержанию имущества и прочим неприятностям, которые решаются с помощью судебных разбирательств. 

Удерживать имущество арендатор имеет право в случае долгосрочной не выплаты арендной платы съемщиком. 


Как арендатору расторгнуть договор аренды

Договор об аренде может быть расторгнут по следующим причинам:

  1. Истечение срока документа.
  2. Договор без срока действия может быть расторгнут по инициативе арендодателя без указания на то причин в любое время, но с предупреждением арендатора не менее чем за три месяца.
  3. Одностороннее расторжение может быть в случае нарушения условий договора о найме, если арендатор портит имущество владельца, а также ежели арендатор более чем дважды просрочивает выплату аренды.
В больших торговых и бизнес центрах всех выше перечисленных проблем можно избежать путем рационального управления арендаторами квалифицированными специалистами, что проводят не только подбор съемщиков, но и работу с ними.

Возмещение коммунальных услуг арендатором

При заключении договора об аренде. Обязательно стоит прописать, какие коммунальные платежи оплачивает арендатор. Традиционной практикой в этой сфере отношений арендатора и арендодателя является наложение обязанностей  оплаты электроэнергии и телефонных переговоров на арендатора. Прочие платежи распределяются по обоюдной договоренности.

Перевыставление коммунальных услуг арендатору проходит ежемесячно арендодателем согласно показаниям всех счетчиков. Арендаторы, в свою очередь, могут перевыставить счета субарендаторамс соглашения сторон. Возмещение коммунальных расходов в целом проходит в случае, если арендодатель оплачивает услуги самолично, а требует оплату у арендатора постфактум. Тем не менее, как считают специалисты, наиболее приемлемой формой регулировки отношений арендатора и коммунальных компаний – составление прямого договора временного типа, что позволяет выплачивать счета напрямую без перевыставления и возмещения. 


Арендатор не платит: что делать?

Нелегкие и требовательные отношения арендодателя и арендатора довольна часто заканчиваются проблемой: что делать с арендатором, который не платит. Согласно законодательству (ст.619 ГКРФ),  в случае невыплаты аренды арендаторов сроком от двух месяцев, арендодатель в праве потребовать досрочное расторжение договора об аренде и удерживать имущество арендатора в опечатанном и переписанном виде до срока выплаты всех задолженностей. Тем не менее, все эти решения обязаны быть легитимными и заверенными в судебном порядке. Произвол со стороны владельца помещения карается законодательно. 

Уведомление о смене арендатора, что прислано арендатору со сроком выезда не позднее трех месяцев способствует активному судебному процессу.


Выселение арендатора

Принудительно выселить арендатора из нежилого помещения можно исключительно после решения суда даже в случае недобросовестного съема помещений. Произвол в этом деле не уместен и не легитимен. Как выгнать арендатора без пыли, шума и издержек на суд задумываются  сотни владельцем коммерческой недвижимости. В этом случае главное – грамотно составленный договор об аренде. Например, в таком документе арендодатель может прописать суммы штрафов и прочие санкции в случае порчи имущества, задолженности по арендной плате. Зачастую в современных договорах есть пункт об отключении коммуникаций в ряде случаем или опечатке территории. Как выселить порядочных арендаторов в пользу новых более выгодных для владельца? В этом случае поможет уведомление о смене арендатора, что присылается за три месяца до даты выезда. В этом случае даже судебное разбирательство будет проходить с преимуществом для владельца.

Другие Публикации

16 / 09 / 2016 2017: Ожидать ли реванша рубля

Нынешняя экономическая ситуация в стране характеризуется некоторой нестабильностью. Уже довольно длительный период наблюдается постепенное...

14 / 09 / 2016 Как стать успешным трейдером

Скорей всего вы читали много историй успешных людей и задумывались над тем, как они стали таковыми. Вы смотрите на одни и те же графики,...

02 / 08 / 2016 Стабильность рубля под вопросом

Рубль с начала года укрепился на 15%, став одной из лучших валют развивающихся стран. Лишь бразильский реал, отыгрывающийся после...

Аналитика

31 / 07 / 2016 Теневую экономику долой из РФ

Владимир Путин жестко призвал вывести 30 миллионов россиян из теневой экономики. Эту цифру ранее называл институт общественных наук (ИОН) РАНХиГС. По мнению президента, в разрастании теневого сектора виноваты «полицейские, прокуроры и налоги», которые заставляют граждан уходить в подполье.

24 / 07 / 2016 Акции Microsoft прибавили в цене после квартального отчета

Результаты финансово-хозяйственной деятельности североамериканской корпорации в очередной раз превзошли прогнозируемые аналитиками значения, а ее доходы продолжают демонстрировать стабильный рост на протяжении последних нескольких кварталов.

21 / 07 / 2016 Тюльпановая лихорадка: 25 лет возврата

В наши дни Голландия известна как страна тюльпанов. Но так было не всегда. До конца XVI века про эти цветы в Европе не знали почти ничего. Тюльпаны привезли из Турции в 1593 году.

19 / 07 / 2016 Стагнация в экономике провоцирует рост процентных ставок

В испанской Tressis Gestion полагают, что даже незначительный рост процентных ставок может привести к серьезным проблемам для мировых экономик. У России в свою очередь большой потенциал снижения процентных ставок. Вообще, сейчас видимо все экономики - "зомби", только все по-разному

Спецпредложения рынка

Диона – инженерные системы Консалтинг и проектирование Поставка оборудования КИПиА Сборка щитов автоматики и управления Строительно-монтажные работы на сайте (495) 719-90-32
Игрушки которые развивают конструкторы, наборы для творчества, настольные игры и другие развивающие игрушки! Доставка игрушек осуществляется по всей России. от 300 рублей 8 (495) 517-30-42
английский на уровне

Информационное деловое издание в области финансов, экономики, бизнеса, специализирующееся на инсайдерской информации, помогающей в принятии бизнес решений. Экономические новости, интервью и публикации от успешных бизнесменов, аналитика событий экономического характера.

читать далее