Главная Публикации
13:39 03/05/2014 SK

Ценовая неопределенность рынка жилья на Украине превышает 30%

На Украине 22 февраля произошла смена власти, имеющая признаки государственного переворота. Верховная Рада отстранила президента страны Виктора Януковича от власти, изменила конституцию и назначила президентские выборы на 25 мая. Москва считает, что легитимность решений Рады вызывает сомнения. С марта на востоке Украины проходят митинги сторонников федерализации.

Начиная с февраля 2014 года, активность на рынке недвижимости Украины резко упала как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Люди занимают выжидательную позицию, признается вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, генеральный директор АН "Проспект" Юрий Алексеенко.

С коллегой соглашается эксперт международного агентства недвижимости "Сфера Групп" Наталья Снегирева, замечая, что спрос на рынке недвижимости Украины можно охарактеризовать как отложенный. "Такая ситуация связана с затянувшимся политическим кризисом на фоне ухудшения экономической ситуации, а также с непредсказуемостью дальнейшего развития событий. Свою лепту в затишье со стороны инвесторов вносят и колебания курсов валют. Локальные вспышки и падения спроса напрямую связаны со слухами и официальными новостями", - рассуждает собеседница агентства.

Наиболее характерной чертой украинского рынка жилья сейчас является ценовая неопределенность, увеличившаяся до 30% и более, рассказывает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Эксперт поясняет, что показатель ценовой неопределенности можно описать как вероятность заключения сделки как по более низкой по сравнению с заявленной продавцом цене, так и по более высокой.

"Критический показатель ценовой неопределенности, при которой рынок может полноценно работать, находится на уровне 10-20%, но если ценовая неопределенность увеличивается до 30% и более, как на Украине, то рынок начинает замирать или вовсе останавливается. Для сравнения, в США ценовая неопределенность составляет 10-12%", – рассказывает Артюхов.

А в областях на юге и востоке Украины, утверждает он, этот фактор можно оценить и во все 50%, что фактически говорит об остановке сделок и замирании рынка.

Многие продавцы на Украине, для которых реализация активов в жилой недвижимости не является жизненно важной, сняли объекты с продажи, поскольку ждут более благоприятной экономической ситуации, предполагает вице-президент по развитию бизнеса "Century 21 Россия" Антон Селезнев. Кроме того, он обращает внимание на резкое сокращение в стране числа покупателей, в том числе и иностранных. Артюхов же предлагает проследить за снижением уровня активности рынка жилья на Украине на примере Киева. По данным управляющего директора компании ARPA Real Estate, до начала выступлений на киевском Майдане в конце прошлого года объем сделок на рынке недвижимости столицы Украины составлял около 50-65 миллионов долларов в месяц. В первом же квартале 2014 года эта цифра сократилась в два раза – до 30 миллионов долларов в месяц, причем две трети приходятся на сделки на первичном рынке.


Кстати, судя по рассказам риелторов, такая картина характерна не только для Киева, но и для других регионов Украины. Так, в Виннице наблюдается невероятный спрос на "первичку" и купить жилье от застройщика уже не так просто, рассказывает, например, сотрудник местного агентства недвижимости "Жасмин", отмечая, что люди снимают депозиты и покупают недвижимость. Обесценивание национальной валюты подорвало доверие украинцев к банковским депозитам, и поэтому они переводят свои средства в более надежный материальный актив – жилье на первичном рынке, считает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.


Ценовая шкала


На фоне ценовой неопределенности ценники на жилые объекты на Украине, по утверждению риелторов, остаются формально стабильными, и их коррекция, как правило, связана с колебаниями курса гривны.

В частности, напоминает Литинецкая, застройщики, работающие с украинскими новостройками, по закону должны номинировать свои квартиры строго в гривнах. В результате они не могут не реагировать на обесценивание национальной валюты и рост инфляции. "В крупных проектах девелоперы не могут существенно поднимать стоимость квартир из-за боязни оттока покупательского спроса: если все потенциальные клиенты уйдут к конкурентам, то строительство может быть заморожено. Если же речь идет о небольших комплексах, то здесь каждый застройщик действует на свое усмотрение. Одни не меняют цены на протяжении всего первого квартала, а другие все-таки повышают их в среднем на 5-7%", - говорит она.

В целом, цены на первичную недвижимость в Киеве, по данным управляющего директора компании ARPA Real Estate, находятся в следующих диапазонах: эконом-класс – 1,1-1,5 тысячи долларов за квадратный метр, бизнес-класс – 1,5-2,3 тысячи долларов, элитный сегмент – 2,3-2,8 тысячи долларов.

На вторичном рынке столицы Украины, по словам Артюхова, стоимость "квадрата" в "экономе" колеблется от 1,6 до 1,7 тысячи долларов, в "бизнесе" – от 2 до 2,2 тысячи долларов, а в "премиуме" – от 2,7 до 3 тысяч долларов.

Максимальный спрос в Киеве наблюдается на недвижимость в ценовом диапазоне от 60 до 80 тысяч долларов на вторичном рынке и от 60 до 130 тысяч долларов на первичном рынках, добавляет эксперт.

В украинских городах-миллионниках – Донецке, Одессе, Харькове, Днепропетровске – цены где-то на 30% ниже, чем в столице. Так, по словам опрошенных риелторов, в Одессе стоимость "вторички" начинается от 1 тысячи долларов на окраинах города и достигает 1,7 тысячи долларов у моря. А вот первичное жилье в городе дороже – от 1,3 тысячи до 2 тысяч долларов за "квадрат".

Что касается небольших городов, вроде Винницы, Житомира или Чернигова, то стоимость "квадрата" там может быть меньше столичной на 50%, утверждает Артюхов. В частности, риелтор агентства недвижимости "Крамниця нерухомостi" в городе Хмельницкий оценил цену квадратного метра на первичном рынке квартир без отделки в среднем в 470 долларов (цена с отделкой выше на 50-100 долларов), а на "вторичке" – в 685 долларов. При этом Артюхов еще раз обращает внимание на то, что при анализе этих цен необходимо учитывать ценовую неопределенность рынка, которая выросла до 30% и выше.


Аренда: сильное звено слабого рынка


Менее болезненно на политические и экономические потрясения в стране, по словам экспертов, отреагировал рынок жилой аренды.


"Больших изменений в динамике арендных ставок мы не наблюдаем, снижение происходят в пределах 5-10%. Умные владельцы квартир не теряют арендаторов и идут на более мягкие условия договоров со своими клиентами", - подчеркивает Артюхов.


Селезнев же объясняет отсутствие большого ажиотажа на украинском рынке аренды тем, что в экономически развитых городах Украины арендное жилье всегда было дефицитным товаром. "Поэтому если и можно констатировать снижение арендных ставок, то незначительное", – соглашается он с коллегой.


Законодательство "не в кассу"


По словам украинских экспертов, причиной снижения активности на рынке недвижимости является не только политическая нестабильность, но законотворческая деятельность властей страны.

Например, довольно сильное "провисание" рынок ощутил еще в сентябре 2013 года после принятия закона об ограничении наличных платежей при покупке жилья до 150 тысяч гривен.
Но еще больше, чем эта норма собеседников РИА Новости смущает принятый в конце прошлого года закон об экспертной оценке при сделках по отчуждению недвижимости.

Как рассказывает Алексеенко из АН "Проспект", работа на рынке недвижимости из-за этого документа осложняется тем, что все экспертные оценки идут через Киев. При этом оценщики, находящиеся в украинской столице, могут не знать, по какой цене продается жилая или коммерческая недвижимость в других городах страны. И хотя продавец может установить цену на свое усмотрение, налоги он все равно должен будет платить с той суммы, которую обозначат в Киеве. "Вот этот закон мы пытаемся убрать – это большая погрешность", - признается Алексеенко.

Мечты о ЕС


Большинство украинских собеседников РИА Новости позитивно оценивают последствия вступления Украины в Евросоюз для рынка недвижимости. Они надеются, что после этого рынок приобретет более цивилизованные формы, финансовые механизмы станут прозрачнее, и, наконец, появится разумный баланс стоимости квадратного метра в центральных и периферийных регионах страны.

Однако российские аналитики относятся к таким прогнозам намного скептичнее. "Люди ждут положительных изменений, как будто рыночные условия зависят не от самих участников этого рынка, а только от внешних факторов. Прежде всего, все должны успокоиться и навести порядок на улице", - заявляет Селезнев.

А управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова и вовсе уверена, что если Украина вступит в ЕС, то ничего хорошего на рынке не случится. "Посмотрите на Грецию, Италию, Испанию. Жители этих стран протестуют против непомерного поднятия налогов, сокращения социальных выплат. В Италии, например, мужчины и женщины выходят на пенсию в 70 лет. Если Украина все же войдет в ЕС, она тоже должна будет выполнить определенные нормативы. В связи с этим грядет массовое обнищание народа. Это неизбежно приведет к падению цен на недвижимость, рынка, скорее всего, не будет", – рассуждает собеседница агентства , и кто будет покупать квартиры непонятно..

Литинецкая же уверена, что любые – как положительные, так и отрицательные последствия от вступления Украины в ЕС – жилой рынок страны увидит далеко не сразу. Дело в том, что украинским властям потребуется внести множество различных изменений в действующее законодательство, что займет довольно большой промежуток времени, указывает она.

В итоге, резюмирует Артюхов, на повестке дня для всех игроков украинского рынка недвижимости прежде всего стоит не присоединение к еврозоне, а уменьшение фактора ценовой неопределенности, что позволило бы вернуть рынок в рабочее состояние. По самым оптимистичным прогнозам эксперта, ценовая неопределенность вернется на уровне 10-20% в августе текущего года. Если же рассмотреть пессимистичный вариант, то это случится в марте 2015 года. Все будет зависеть от двух факторов – стабильности в стране и профессионализма действий правительства в отношении рынков финансов, капитала и недвижимости, заключает он.

По материалам  http://www.riarealty.ru

Другие Публикации

16 / 09 / 2016 2017: Ожидать ли реванша рубля

Нынешняя экономическая ситуация в стране характеризуется некоторой нестабильностью. Уже довольно длительный период наблюдается постепенное...

14 / 09 / 2016 Как стать успешным трейдером

Скорей всего вы читали много историй успешных людей и задумывались над тем, как они стали таковыми. Вы смотрите на одни и те же графики,...

02 / 08 / 2016 Стабильность рубля под вопросом

Рубль с начала года укрепился на 15%, став одной из лучших валют развивающихся стран. Лишь бразильский реал, отыгрывающийся после...

Аналитика

31 / 07 / 2016 Теневую экономику долой из РФ

Владимир Путин жестко призвал вывести 30 миллионов россиян из теневой экономики. Эту цифру ранее называл институт общественных наук (ИОН) РАНХиГС. По мнению президента, в разрастании теневого сектора виноваты «полицейские, прокуроры и налоги», которые заставляют граждан уходить в подполье.

24 / 07 / 2016 Акции Microsoft прибавили в цене после квартального отчета

Результаты финансово-хозяйственной деятельности североамериканской корпорации в очередной раз превзошли прогнозируемые аналитиками значения, а ее доходы продолжают демонстрировать стабильный рост на протяжении последних нескольких кварталов.

21 / 07 / 2016 Тюльпановая лихорадка: 25 лет возврата

В наши дни Голландия известна как страна тюльпанов. Но так было не всегда. До конца XVI века про эти цветы в Европе не знали почти ничего. Тюльпаны привезли из Турции в 1593 году.

19 / 07 / 2016 Стагнация в экономике провоцирует рост процентных ставок

В испанской Tressis Gestion полагают, что даже незначительный рост процентных ставок может привести к серьезным проблемам для мировых экономик. У России в свою очередь большой потенциал снижения процентных ставок. Вообще, сейчас видимо все экономики - "зомби", только все по-разному

Спецпредложения рынка

Диона – инженерные системы Консалтинг и проектирование Поставка оборудования КИПиА Сборка щитов автоматики и управления Строительно-монтажные работы на сайте (495) 719-90-32
Игрушки которые развивают конструкторы, наборы для творчества, настольные игры и другие развивающие игрушки! Доставка игрушек осуществляется по всей России. от 300 рублей 8 (495) 517-30-42
английский на уровне

Информационное деловое издание в области финансов, экономики, бизнеса, специализирующееся на инсайдерской информации, помогающей в принятии бизнес решений. Экономические новости, интервью и публикации от успешных бизнесменов, аналитика событий экономического характера.

читать далее